س: أعيش مع شريكي في شقة تعاونية في مدينة نيويورك، والتي اشتريتها بالكامل منذ ثلاث سنوات. نظرًا لأنها كانت شقة راعية، لم أكن بحاجة إلى موافقة مجلس الإدارة للشراء. الآن أكتب وصيتي وأرغب في ترك الشقة لشريكي ليعيش فيها أو ليبيعها. ولكن لكي يتولى الملكية، هل يجب أن تتم الموافقة عليه من قبل مجلس إدارة الجمعية التعاونية؟ نحن لسنا متزوجين. ولو كنا كذلك هل يرثها دون موافقة مجلس الإدارة؟ هل يجب أن أضع الشقة في أمانة لا رجعة فيها لتجنب تخريب مجلس الإدارة؟

ج: إذا كنت تريد أن يتمكن شريكك من العيش في شقتك بعد وفاتك، فقد يكون الزواج هو الحل الأكثر أمانًا. عادةً، لا يتطلب ترك أسهم التعاونية للزوج الذي يريد العيش هناك موافقة مجلس الإدارة.

أولاً، انظر إلى عقد الإيجار الخاص بجمعيتك التعاونية. ستجد تفاصيل حول كيفية تمرير المشاركات. تسمح العديد من عقود الإيجار بمستويات متدرجة من موافقة مجلس الإدارة للورثة الذين يرغبون في العيش في المبنى. بالنسبة لبعض أفراد الأسرة، يمكن أن ينص عقد الإيجار على أن موافقة مجلس الإدارة "لا يتم حجبها بشكل غير معقول". وهذا يعني أن مجلس الإدارة لا يمكنه رفض عقد الإيجار إلا إذا كان لديه سبب وجيه، مثل عدم القدرة المالية لفرد الأسرة على تلبية تكاليف تحمل الوحدة.

ولكن بالنسبة لأي شخص آخر، قد تكون موافقة مجلس الإدارة الكاملة مطلوبة. لن يساعدك وضع أسهمك في صندوق ائتماني غير قابل للإلغاء في الالتفاف على أي قواعد للخلافة موجودة في عقد الإيجار الخاص، لأن إنشاء الصندوق يتطلب موافقة مجلس الإدارة.

على أية حال، فإن تمرير الأسهم بقصد بيعها عند وفاتك لا يتطلب مثل هذه الموافقة.

إذا أكدت أن عقد الإيجار يسمح بالتحويلات إلى الأزواج دون موافقة مجلس الإدارة، فإن الزواج سوف ينجز مهمتك. الهدف.

"وإلا، يمكن للمستفسر أن يذكر في وصيته أنه إذا كانت التعاونية لا تسمح بالانتقال إلى شريكه، فيجب على منفذ الوصية بيع الشقة وإعطاء عائدات البيع الصافية إلى الشريك،" قال ميندي إتش ستيرن، الشريك الذي يمثل العملاء في العقارات والائتمانات والمسائل العقارية في Schwartz Sladkus Reich Greenberg Atlas LLP.

إذا كان عقد الإيجار الخاص بك لا يمنح هذه الحقوق لشريكك ولم يكن الزواج أمرًا تميل إلى القيام به، فلا يزال من الممكن أن ينظر مجلس الإدارة الخاص بك إلى شريكك بشكل أكثر إيجابية من مقدم الطلب الآخر، لأنهم يعرفونه، كما قال أندرو بي. فريدلاند، شريك يمارس القانون العقاري في شركة Herrick.