يبدو شارع 418 روشيل للوهلة الأولى وكأنه منزل عادي. خلف أحد التلال في حي نوكسفيل بيتسبرغ، تبدو الشرفة فوضوية، ولكن هذا ليس بالأمر غير المعتاد.

صعد أحد المراسلين الدرجات الأمامية في يوم عاصف من شهر نوفمبر لإلقاء نظرة فاحصة، ونظر من خلال النافذة الأمامية ورأى شيئًا لا ينتمي إلى داخل المنزل: السماء.

كلا القصتين محفورتان في الطابق السفلي. ومع ذلك، فإن الجدران الخارجية سليمة، مما يعطي الوهم بأنه لا يوجد شيء خاطئ في صف الوحدة النهائية للمنزل.

إن قصة تحول المنزل من كونه منزلًا سليمًا من الناحية الهيكلية ويشغله مالكه لإحدى سكان مدينة بيتسبيرغ من الطبقة المتوسطة في عام 2005 إلى كومة من الأنقاض تهدد المباني المجاورة هي أيضًا قصة كيف تجد المدينة التي تقلص عدد سكانها بأكثر من 50٪ منذ عام 1950 نفسها تعاني من نقص شديد في الأسعار المعقولة. قال بيل شيمكو، المدير التنفيذي لـ Hilltop Alliance: "أعتقد أن لدينا نظامًا سمح لفترة طويلة جدًا للمنازل التي لا تدفع الضرائب بالتدهور، ولا يعيش الناس فيها أو يعتنون بها".

يوجد في بيتسبرغ أكثر من 20 ألف وحدة سكنية شاغرة، وفقًا لتقديرات مكتب الإحصاء الأمريكي، أي حوالي 15% من إجمالي مخزونها. الآلاف منها غير صالحة للعيش أو ما يسمى بالعقارات "المسدودة"، والتي توفي مالكها أو غادرها دون اتخاذ الترتيبات اللازمة لنقل الملكية وترك "ملكية متشابكة".

"نظرًا لأن (المدينة) لا تحبس الرهن، فإننا لا نتدخل، وهذه العقارات ببساطة لا يمكن للشخص العادي الوصول إليها"، كما قالت سالي ستاديلمان، المدير التنفيذي بالإنابة لبنك بيتسبرغ للأراضي، وهي وكالة مكلفة بالحصول على العقارات المتأخرة في سداد الضرائب. وإعادتها إلى السوق.

حبس الرهن الذي لم يكن

كانت نيكول جرين تعيش في 418 روشيل في عام 2005، عندما تسببت سلسلة من الإصابات في وظيفتها كمسؤولة إصلاحية في سجن مقاطعة أليغيني في تخلفها عن سداد رهنها العقاري. لقد تلقت خطابًا، كما فعل العديد من الأمريكيين في منتصف العقد الأول من القرن الحادي والعشرين، أخبرها فيه موظف الرهن العقاري الخاص بها أنهم يقومون بحبس الرهن.

لم تتمكن من تلبية خطة السداد التي وضعها البنك لتجنب حبس الرهن. لذلك غادرت، وانتقلت للعيش مع والدتها في مكان آخر في بيتسبرغ.

قالت غرين هذا الخريف: "لم أكن أريد أن يطردني المأمور". "لم أرغب في إحراج أخي، فهو نائب عمدة المدينة. لقد قمت بإخلاء العقار بنفسي. "

لذلك كانت مفاجأة لغرين هذا الربيع عندما رفعتها المدينة إلى المحكمة بسبب انتهاكات للقانون في منزلها منذ فترة طويلة. أرادت المدينة من مالك المنزل المنهار تنظيف الفوضى.

بينما تظهر سجلات المحكمة أن البنك تقدم بطلب حبس الرهن في عام 2005، إلا أنه تبين أنه لم يتابع الأمر أبدًا. بقي المنزل باسم جرين دون علمها، مع تراكم ديون المرافق والضرائب وانهيار الأرضيات.

قالت جرين: "لو كنت أعرف أنني أملكه، لفعلت المزيد، ولكان سيظل في حالة جيدة". "أنا الآن في وضع مختلف عما كنت عليه في ذلك الوقت. كان كل شيء على ما يرام. "

قالت إيمي مانغهام، مديرة التوعية والخدمات في Hilltop Alliance، إنها تجلس أسبوعيًا في محكمة الصلح في كاريك، حيث يتم الفصل في قضايا مثل قضية جرين. وقالت إن حالة جرين ليست غير شائعة.

قال مانغهام: "تسمع مرة واحدة على الأقل في الأسبوع قصة "لم أكن أعرف حتى أنني أملك العقار"، لأنهم غادروا عندما تم تهديدهم بحبس الرهن".

أرجأ القاضي في جلسة 11 ديسمبر/كانون الأول الحكم في قضية جرين، مما سمح ببضعة أشهر لمحاولة هندسة حل. قد تتحمل المدينة تكلفة الهدم وتضع امتيازًا على العقار لاستعادة عشرات الآلاف من الدولارات، على الرغم من أن ذلك سيجعل من المستحيل تقريبًا على Green بيع العقار.

قال ديف جرين، مدير إدارة التصاريح والتراخيص والتفتيش بالمدينة، إن قانون المدينة يتطلب منهم إصدار أمر لأصحاب العقارات بهدم المباني غير الآمنة قبل أن تتدخل المدينة. إذا لم يتصرف المالك، يمكن أن يتم إدراج المبنى في قائمة العقارات المخصصة للهدم بتمويل من المدينة، مرتبة حسب الخطر الذي تشكله على المجتمع. وقال إن هناك حوالي 200 مبنى على تلك القائمة حاليًا، على الرغم من أن هناك عددًا أكبر بكثير من المباني المُدانة.

قال شيمكو إن ما حدث لجرين هو خلل في نظام الرهن العقاري.

"ما لم يتمكن (أصحاب المنازل) من متابعة دعوى حبس الرهن وفهمها - ودون مساعدة محامٍ، وهو أمر ليس بالسهل - فإن ذلك يضعهم في موقف حيث يعتقدون أنهم فقدوا منزلهم ويتخذون إجراءات للحفاظ على سقف فوق رؤوسهم"، قال شيمكو.

قالت جرين إذا أبلغها البنك أنهم سيضعون حجزًا على منزلها بدلاً من حبس الرهن، كان بإمكانها البقاء وتقليص الامتياز بمرور الوقت.

قالت: "كان من الممكن أن يكون أطفالي وأحفادي هناك".

صف من المشاكل

يسبب المنزل المنهار في روشيل مشاكل تتجاوز بصمته.

تعيش ميشيل هويل على بعد بابين وتخشى أن يتعرض منزلها لمشاكل هيكلية نتيجة لذلك.

قال هويل: "لقد تم إفساد الأساس". "أستطيع أن أقول إن هناك بعض التشققات والأشياء المختلفة التي لم ألاحظها من قبل،" ويبدو أن المشكلات "تنتقل" نحو منزلها.

قالت هويل، 48 عامًا، إنها نشأت في المنزل، وبقيت في نوكسفيل طوال حياتها تقريبًا وعادت إليه عندما مرضت والدتها.

توفيت والدتها منذ عامين، وهي تشعر بالقلق من أنها قد تضطر قريبًا إلى مغادرة المنزل الذي يتقاسمانه.

"إن هذا يحدث بسرعة أكبر. وقالت: "لا أعتقد أنني سأبقى هنا لفترة طويلة. أعتقد أن هذا المنزل سيتركني قبل أن أغادره".

قالت إنها لم تعد قادرة على الخروج من الجزء الخلفي لمنزلها منذ انهيار شرفة منزل 418، مما أدى إلى ترك الحطام في كل مكان.

في أسفل الصف، توجد فجوة بين منزلين تم هدم أحدهما قبل حوالي خمس سنوات (تُظهر صور الأقمار الصناعية أنه تم تطهيره بين أواخر عام 2019 وأواخر عام 2020). قال شيمكو إن عملية الهدم تبين أنها كانت "عملية اختراق" وتركت جارًا متاخمًا يحتاج إلى آلاف الدولارات من احتياجات الإصلاح.

قالت تلك الجارة، إيلين ستيفنسون البالغة من العمر 93 عامًا، إنها طلبت المساعدة من مسؤولي المدينة لسنوات قبل أن يأتي مقاول ويصلحه في الأسابيع الأخيرة.

في الماضي، عندما تم هدم منزل متجاور في المدينة وتضرر جدار أحد الجيران، كان الأمر متروكًا للجار للحصول عليه. تم إصلاحه. وقال روب كولومبوس، مدير برنامج الهدم في المدينة، إن المدينة حولت هذا العبء في السنوات الأخيرة إلى مقاولي الهدم في المدينة - وهو أمر جيد بالنسبة للجار، ولكنه أكثر تكلفة بالنسبة لإدارته.

وقال إن هدم أحد المنازل عادة ما يأتي مصحوبًا بمشاكل.

قال كولومبوس: "يشبه الأمر قلع أحد الأسنان تقريبًا". "إنهم يقترضون الاستقرار من بعضهم البعض. بمجرد سحب واحدة فإنها تميل إلى التحول. ليس المقصود من هذه الجدران الداخلية أن تكون جدرانًا خارجية."

وبعيدًا عن المخاوف الهيكلية، قال مانغهام إن انتشار الهياكل المتدهورة في جميع أنحاء نوكسفيل يضر بروح الحي.

"إنه يحبط المجتمع"، قال مانغهام. "إن المشي في الخارج يعد جزءًا من الثقافة غير المعلنة حيث يتعين عليك النظر إلى شيء فظيع جدًا كل يوم.

"إنه أمر محبط أن نرى. إنه أمر رائع أعتقد أن هناك بعض الجيوب... سترون الشرفات تسقط في الشارع وهم جالسون هناك.

قالت هويل إن الحالة المتدهورة بسرعة لمبناها جعلتها تفكر فيما إذا كان من المنطقي نقل صك الملكية من اسم والديها الراحلين إلى اسمها. وقالت هويل: "الآن يجب أن أفكر فيما إذا كان ينبغي عليّ الرحيل"، مشيرةً إلى أن حالة الوحدات المتاخمة ستجعل من المستحيل عليها البيع. "إذا كان يجب أن أصبح واحدًا من هؤلاء الأشخاص."

هل يمكن أن يساعد بنك الأراضي؟

يقدم طلب الهدم الذي قدمته المدينة في المحكمة لجرين احتمال امتياز آخر على منزل غير صالح للسكن لم تكن تعلم أنها تمتلكه حتى وقت قريب.

وقال ستاديلمان إن البنك العقاري يمكن أن يساعد. إذا نقل جرين ملكية العقار إلى البنك، فيمكنه استخدام اتفاقياته مع المدينة والمدرسة والمقاطعة لإزالة الامتيازات الحالية وعرض قطعة الأرض الفارغة حديثًا للبيع إلى أحد الجيران بملكية نظيفة.

تزداد هذه المناورة تعقيدًا بسبب القائمة الطويلة من مباني المدينة التي تنتظر الهدم ونقص التمويل اللازم لهدمها. وحتى لو تم تطهير قطعة الأرض، فإن الجيران الذين يمكنهم تحمل المسؤولية عنها يتضاءلون. يتم إفراغ الوحدات الموجودة في المبنى، وبعضها للإيجار.

يمكن أن يكون البنك العقاري أداة قوية لمعالجة العقارات المتخلفة عن سداد الضرائب والمتضررة، إذا كانت كليفلاند مثالاً على ذلك. لقد سهّل بنك كوياهوغا الأرضي هناك أكثر من 10,000 عملية هدم و2,600 عملية تجديد منذ عام 2009، وهي أرقام من شأنها أن تحقق تقدمًا كبيرًا في تلبية احتياجات بيتسبرغ.

إن مفتاح نجاح كوياهوغا هو ضخ سنوي موثوق لملايين الدولارات. في المقابل، لم يتلق بنك بيتسبرغ العقاري أي أموال من المدينة منذ استثمار أولي قدره 3.5 مليون دولار في عام 2021. والتوقعات ليست جميلة: إذ ينفق مجلس المدينة القليل من المال ببساطة للحفاظ على الخدمات الأساسية.

على عكس بنك كوياهوغا العقاري، الذي يمكنه تمويل عمليات الهدم والتجديدات وحتى البناء الجديد من حيث الكمية، يعتمد بنك بيتسبرغ العقاري جزئيًا على برنامج الهدم الذي يعاني من ضائقة مالية في المدينة وعلى الموارد المحلية. المنظمات غير الربحية للتعامل مع التجديدات والبناء.

قال ستادلمان إنه بمجرد أن يصبح المنزل المهجور غير سليم من الناحية الهيكلية، تصبح خيارات الجيران محدودة. يمكنهم تقديم طلب للحفظ من أجل هدم المبنى، لكن ذلك سيكون بتكلفة كبيرة. وشجعت السكان على الاتصال بالرقم 3-1-1 للإبلاغ عن المشكلات قبل أن تصبح أكثر خطورة.

قال ستادلمان وشيمكو إن المدينة يمكنها الحفاظ على مخزونها من المساكن بشكل أفضل من خلال حبس الرهن على المنازل الشاغرة المتخلفة عن دفع الضرائب قبل وقت طويل من انهيارها، مما يسمح بتسليمها إلى سكان جدد سيبقونها في حالة جيدة وفي قوائم الضرائب.

"أعتقد أن لدينا نظامًا سمح لفترة طويلة جدًا للمنازل التي لا تدفع الضرائب قال شيمكو: “تعاني من ضعف والناس لا يعيشون فيها أو يعتنون بهم، سواء كان ذلك بسبب وفاة شخص ما أو بسبب وضع مثل (جرين)”. "هناك بالتأكيد فرصة هنا للمدينة للمشاركة والحصول على العقارات ونقلها في اتجاه إعادة الاستخدام."

ربما يكون التدخل المبكر قد أنقذ منزل جرين السابق. وقال الجيران إن الجزء الأكبر من الانهيار حدث خلال العامين الماضيين. تُظهر صور الأقمار الصناعية مشاكل كبيرة تتعلق بالسقف الذي ظهر بين عامي 2018 و2019 - بعد مرور أكثر من عقد من الزمن على اعتقادها أنها فقدته.

___

تم نشر هذه القصة في الأصل بواسطة مصدر عام في بيتسبرغ كجزء من سلسلتها The Homeownership Wall وتم توزيعها من خلال شراكة مع وكالة Associated Press.