س: توفيت والدتي مؤخرًا. عاشت في شقة في سالم، ماساتشوستس، ودفعت الرهن العقاري بأمانة. ولكن اتضح أن الشقة لديها "رهن عقاري زومبي" رائع يحتفظ به الملاك السابقون، الذين لم يكشفوا عنه أثناء البيع. حاول صاحب الرهن العقاري حجز الرهن على قرض المالكين السابقين. لحسن الحظ، كان لدى والدتي تأمين على ملكية العقار، وكان من المفترض أن تكتشف المشكلة أثناء عملية البيع، لكنها لم تفعل ذلك. أنا وأختي مضطرون إلى الاستمرار في دفع الرهن العقاري لأننا لا نستطيع بيع العقار مع وجود سحابة على العنوان. ما الذي يمكن فعله لتسوية هذه المشكلة؟

ج: لسوء الحظ، هذه مشكلة صعبة يمكن أن تستغرق وقتًا لحلها.

القروض العقارية الزومبية هي عادةً الرهن العقاري الثاني الذي نشأ قبل انهيار الإسكان في عام 2008. بعد الانهيار، توقف العديد من المقرضين والمستثمرين عن بذل جهد لتحصيل ديون الرهن العقاري لأن قيمة المنزل انخفضت إلى أقل من مبلغ القرض، مما دفع المقترضين إلى الاعتقاد بأن الدين قد انتهى. انتظر المقرضون أو المستثمرون حتى ترتد قيمة العقارات وتنمو فوائد القروض، ثم حاولوا جمع العقارات أو حجزها.

من المؤسف أنه لم يتم اكتشاف هذا الامتياز قبل أن تغلق والدتك شقتها. يبدو أنه لم يقم أحد بإجراء بحث شامل عن الملكية، وأنت الآن تتحمل العبء.

عندما تصبح خدمات الرهن العقاري خاملة وتفشل في محاولة تحصيل القرض، فقد تنتهك القوانين الفيدرالية. في قضية العام الماضي، توصل مكتب المدعي العام في ولاية ماساتشوستس إلى تسوية مع أحد موظفي خدمة الرهن العقاري الذي لم يخطر مقترضي الرهن العقاري الثاني بشكل صحيح أنهم ما زالوا مدينين بالمال، ولم يقدم لهم بيانات أو يشارك في تدابير منع حبس الرهن.

هناك أيضًا تشريع معلق في ولاية ماساتشوستس يتعلق بالرهون العقارية الميتة التي تدعو إلى فرض المزيد من العقوبات على مقدمي الخدمات الذين لم يتبعوا القانون.

نأمل أن يساعدك تعيين المحامي الخاص بك على فهم العملية وما هو في مصلحتك في هذا الموقف، كما قال أندريا بوب ستارك، أحد كبار المحامين في المركز الوطني لقانون المستهلك. لسوء الحظ، كما تكتشف، قد تستغرق العملية شهورًا أو سنوات لحلها.

في مثل هذه الحالة، من الممكن أن يكون المالكون السابقون قد دفعوا الدين ولكن لم يتم سداد الرهن العقاري أبدًا، حسبما قال آدم دويتش، محامي حقوق المستهلك في غرب ماساتشوستس. يمكنك الاطلاع على بيان تسوية HUD-1 لمعرفة ما تم دفعه للدائنين أثناء المعاملة. ومن ثم يمكن أن يغطي تأمين الملكية تكلفة الالتماس لإبراء الرهن العقاري.