لماذا لم تعد ملكية المنازل في كاليفورنيا تقترب من الضربة المالية القوية التي كانت عليها من قبل؟
أسوشيتد برس
1404/09/29
10 مشاهدات
<ديف><ديف>
إنه معيار النجاح، ومعلم بارز في مرحلة البلوغ المسؤولة، وطريقة تم اختبارها عبر الزمن لجمع الثروة لك ولذريتك. يُقال لنا مرارًا وتكرارًا إن ملكية المنزل هي وضع يجب أن يطمح إليه كل شخص ذو تفكير سليم - تجسيد الحلم الأمريكي بواجهة سياج أبيض.
ولكن ماذا لو كان هناك أيضًا مبالغة في تقديره؟
على مدى أجيال، تم اعتباره بمثابة مادة إيمانية قريبة في جميع أنحاء البلاد أن الملكية هي الطريقة المتفوقة ماليًا واجتماعيًا للسكن في منزل ويجب على صانعي السياسات العامة دائمًا تعزيزها. ذلك. أمضى المشرعون والمدافعون عن الإسكان في كاليفورنيا العام الماضي في سن سياسات شاملة تهدف إلى تسهيل بناء المساكن بجميع أنواعها. وفي العام المقبل، يشير العديد منهم إلى أنهم يخططون للتركيز بشكل خاص على توفير مسارات أكثر وفرة لملكية المنازل.
سيكون عملهم محددًا بالنسبة لهم.
يعد معدل ملكية المنازل في الولاية حوالي 55% ثاني أدنى معدل في البلاد، بعد نيويورك، كما يقل بمقدار 10 نقاط مئوية عن المتوسط الوطني. معظم هذه الفجوة، كما يخبرنا المنطق السليم والباحثون في جامعة كاليفورنيا في بيركلي، ليست نتيجة ولع غير عادي بحريات الإيجار ولكنها تتعلق بالسعر. متوسط السعر لمنزل منفصل لأسرة واحدة في جميع أنحاء الولايات المتحدة هو 426,800 دولار. وفي كاليفورنيا، 852,680 دولارًا. وفي سان فرانسيسكو يزيد المبلغ عن مليون دولار.
مع استمرار تحوم معدلات الاقتراض فوق 6%، تُترجم هذه الأسعار إلى تكاليف رهن عقاري شهرية تقديرية تتراوح بين 4000 دولار إلى 6000 دولار أو أكثر. حتى في جميع أحياء كاليفورنيا الساحلية، باستثناء الأحياء الأكثر حيوية، فإن هذا أعلى بكثير من تكلفة استئجار شقة نموذجية.
<ديف>
<ديف>
<ديف>
<ديف>
<ديف>
<ديف>
ابق على اطلاع على آخر الأخبار وأفضل ما في AP من خلال متابعة قناتنا على WhatsApp.
تابع
في مقاطعة أورانج، تبلغ التكاليف الشهرية الإجمالية المقدرة للمنزل (بما في ذلك الضرائب والتأمين والصيانة وأي رسوم جمعيات) أربعة أضعاف متوسط الإيجار، وفقًا لتحليل حديث أجرته شركة العقارات التجارية CBRE. وفي لوس أنجلوس وسان فرانسيسكو، فإن "علاوة الشراء" أكبر بثلاث مرات من الإيجار. أما على المستوى الوطني، فهو ضعف ذلك.
هل التكلفة الإضافية تستحق العناء؟
يحرص الاقتصاديون وخبراء تمويل الإسكان على ملاحظة أن الأمر يعتمد - على الظروف المالية للشخص، وتفاصيل تفضيلاته والسوق الذي يريد أن يعيش فيه، والمدة التي يخططون فيها لشغل منزل، والأصعب من ذلك كله، ما يخبئه المستقبل.
ولكن في جميع أنحاء البلاد، تعتبر الفجوة بين الإيجار والتملك "خارجة تمامًا" عن القاعدة التاريخية، كما قالت لوري جودمان، الخبيرة الاقتصادية في المعهد الحضري، وهي مؤسسة ذات توجه ليبرالي. مركز أبحاث في واشنطن العاصمة
في عام 2018، شارك جودمان في تأليف ورقة بحثية حول ملكية المنازل في الولايات المتحدة، والتي توصلت إلى استنتاج لا لبس فيه إلى حد ما مفاده أن معظم الناس في معظم الأوقات سيكونون أفضل حالًا في شراء منزل (على افتراض أنهم قادرون على تحمل الأقساط الشهرية) مقارنة بالاستئجار.
"إن ملكية المنازل ليست الدواء الشافي الشامل، ولكن العوائد المالية على ملكية المنازل كانت أكثر فائدة من الإيجار بالنسبة لمعظم أصحاب المنازل ومن المرجح أن تظل كذلك إذا استمرت الأنماط الحالية،" كتب جودمان في منشور مدونة مماثل في ذلك الوقت.
الأنماط الحالية لم تستمر: اليوم نرى أسعاراً مذهلة وأسعار فائدة وإيجارات مسطحة في معظم الأماكن. وقالت إن ملكية المنازل لم تعد بمثابة ضربة مالية كبيرة كما كانت من قبل.
لنأخذ سوقًا مثل سان فرانسيسكو على سبيل المثال. يبلغ متوسط سعر منزل الأسرة الواحدة النادر في المدينة 1.38 مليون دولار، وفقًا لـ Zillow. اعتمادًا على حجم الدفعة الأولى للمشتري، قد يؤدي ذلك إلى دفع قرض شهري يبلغ حوالي 6500 دولار. متوسط الإيجار لشخص واحد هو 4,350 دولارًا.
لكي يتم سداد كل هذه الدفعات الشهرية الإضافية في نهاية المطاف، يجب أن ترتفع قيمة المنزل بشكل كبير في المستقبل غير المحدد. أو أن الإيجارات، التي تحدد مقدار ما يستطيع الشخص توفيره من خلال عدم الشراء، سوف تحتاج إلى الارتفاع أيضاً. أو سوق الأوراق المالية أو غيرها من الأماكن المحتملة التي يمكن للمستأجر ذي الأثرياء أن يوقف فيها كل الأموال الإضافية التي لا ينفقها على الرهن العقاري، سوف تحتاج إلى خط ثابت.
أو مزيج من كل ما سبق. قال جودمان إن الشخص الذي يشتري في هذا السوق يفترض نسخة محددة للغاية وليست معينة بأي حال من الأحوال للمستقبل المالي. وقالت: "إما ذلك، أو أنهم مجرد" في حاجة ماسة إلى التملك في سان فرانسيسكو لأنهم في حاجة ماسة إلى التملك في سان فرانسيسكو ". "لأي سبب كان."
حالة الإيجار للأبد
بالنسبة للعديد من سكان كاليفورنيا، لا يعد هذا قرارًا في الواقع. عدد المستأجرين الذين يمكنهم الشراء محليًا والإفلات من إنفاق أي شيء أقل من 40٪ من دخلهم على تكاليف ملكية المنازل الشهرية هو في النسب المئوية المكونة من رقم واحد في لوس أنجلوس وسان دييغو وريفرسايد وساكرامنتو وسان خوسيه وفنتورا، وفقًا لتقرير CBRE. كونك مستأجرًا في كاليفورنيا أمر صعب بما فيه الكفاية. ينفق أكثر من نصف المستأجرين في كاليفورنيا أكثر من 30% من دخلهم على الإيجار كما هو.
ولكن بالنسبة لأولئك الذين يحالفهم الحظ في الاستئجار عن طريق الاختيار، فهذا ليس بالضرورة خيارًا سيئًا.
هل تذكرون أن "قسط الشراء" يتثاءب بين تكلفة التملك والإيجار الشهرية؟ المستأجر الثري في وضع يسمح له بتوفير الفرق واستثماره. على الرغم من أن ملكية المنزل غالبا ما توصف بأنها أفضل وسيلة لبناء الثروة، إلا أنها ليست الطريقة الوحيدة. وقد لا تكون هذه هي الطريقة الأفضل: ففي المتوسط وعلى مدى فترات طويلة من الزمن، تتفوق سوق الأوراق المالية بانتظام على أسعار المساكن المتوسطة - وإن كان ذلك من دون الكثير من المزايا الضريبية والتعزيزات الأخرى التي تغدقها الحكومات الفيدرالية وحكومات الولايات على أصحاب المنازل.
بدلاً من ضخ كل دولار من الدخل المتاح (وبعضه الآخر) في أصل واحد يهدد بالتسرب عند هطول الأمطار، يتيح تخزين هذه الأموال في مكان آخر للمستأجر أيضًا خيار التنويع.
"أعتقد أن المزيد من الأشخاص بدأوا يهتمون بالاستئجار والادخار في نفس الوقت، لأنه تم تسعيرهم مقابل امتلاك منزل، لكنهم ما زالوا يريدون تحقيق أهدافهم المالية ويبحثون في تلك البدائل ويصبحون أكثر ذكاءً بشأنها". قالت داريل فيرويذر، الخبيرة الاقتصادية في Redfin.
عند قراءة الأرقام حول ما إذا كان الإيجار والادخار هو في الواقع، فإن الخيار المالي الأفضل يصبح "غامضًا" للغاية. ويعتمد الكثير منها على مستقبل أسعار المنازل، والإيجارات المحلية، وأسعار الأسهم، وأسعار الفائدة، والمدة التي يخطط الشخص للبقاء فيها. إنه خيار معقد وفردي للغاية وليس خاليًا من المخاطر. روجت فيرويذر لـ حاسبة الإيجار مقابل الشراء على الإنترنت التي تنتجها صحيفة نيويورك تايمز.
لكن الظروف المحددة في كاليفورنيا - ارتفاع الأسعار مقارنة بالإيجارات، وارتفاع تكاليف الصيانة والتأمين، والعدد الكبير نسبيًا من المستأجرين المحميين بسياسات مراقبة الإيجار من نوع أو آخر - قد تكون الحجة المالية للاستئجار جيدة كما كانت دائمًا تم.
مزايا امتلاك العقارات
حتى لو كان الاستئجار صفقة أفضل على الورق، فهناك الكثير من الأسباب التي قد تدفع شخص ما إلى الشراء والتي لا علاقة لها بالمال.
المساحة هي أحد الأسباب: لمجموعة من الأسباب التنظيمية والمالية، فإن الغالبية العظمى من الوحدات المستأجرة عبارة عن شقق بينما يتم حجز منازل الأسرة الواحدة المنفصلة في الغالب للمالكين. خاصة بالنسبة للعائلات المتنامية، غالبًا ما يكون الخيار هو إما حشر زوجتك وأطفالك في شقة حضرية أو الخروج من المدينة (وربما خارج الولاية) حتى تتمكن من تحمل تكاليف الشراء.
التعليم هو خيار آخر. من المرجح أيضًا أن تكون الإيجارات أكثر من الوحدات التي يشغلها مالكوها في الأحياء ذات الأداء الضعيف للمدارس العامة وارتفاع معدلات الجريمة.
بالنسبة للبعض، تأتي ملكية المنازل أيضًا مع عامل دافئ وغامض غير نقدي تمامًا، سواء كان الأمر يتعلق بالاستقلال - تحديد متى ولون طلاء الجدران، على سبيل المثال - أو الشعور بالأمان.
وأخيرًا، لمجرد أن شخصًا ما يمكنه توفير واستثمار المئات أو الآلاف من الدولارات الإضافية شهريًا التي كان من الممكن أن تذهب إليها دفع الرهن العقاري، وهذا لا يعني أنهم سوف. لا أحد يحب سداد أقساط الرهن العقاري، ولكن من خلال تحويل جزء من راتبك كل شهر إلى ملكية منزل، فإن ذلك بمثابة نوع من خطة الادخار القسري. من المغري دائمًا عدم الادخار.
قال فيرويذر: "يتطلب الأمر مزيدًا من الانضباط لتتعارض مع الاتجاه الاجتماعي".
___
تم نشر هذه القصة في الأصل بواسطة CalMatters وتم توزيعها من خلال شراكة مع وكالة Associated Press.
